八の八　古民家鑑定の建物の調査項目について

P５１０　建物の調査項目も土地と同じく不動産の知識、それに加えて建築の知識が必要とされます。不動産の知識としては家屋番号などの名称、建築の知識としては、床面積、延べ床面積、建築面積、建物階数など。

また今の家を壊すと同じ規模の建物が建てれなくなるような場合（容積率や建ぺい率が現状見届けの増築などでオーバーしている場合）や、そもそも建て替え自体が出来ない再建築の不可の場合などがある事も覚えておく必要があります。

再建築出来ないケース例としては、前面の道路は「位置指定道路」に指定されていない。つまり道路ではなく通路であり、建築基準法の道路として指定されていなければ当然家などを建てる事ができません。二つ目前面道路幅員が建築基準法の道路の規定（４m以上の幅で２mの接道義務）に合っていないなど、また再建築の可否とは違いますが、建築基準法で道路と認められる道路が、民法上も道路であると自動的に認められるわけではありません。道路は公衆用のものだけではなく私道、つまり誰かの持ち物の場合もあります。その場合後々その道路の使用に関してトラブルになるケースも考えておく必要があります。

また建築の構法に関係する事で建物自体が混構造であるかの確認も必要な知識です。

混構造とは建物にいくつかの構法の違う建て方が混在する事であり、１階が鉄筋コンクリート造で2階が木造などの階層的に違う建築構法が取られた構造を立面混構造といい、平面図を見て伝統構法の部分に増築された部分などが在来構造の場合は平面混構造となります。

平面混構造の場合などは耐震診断も正確に出来ないので注意が必要です。