先週は国交省の補助金と共に、ワープスティという流れについて書かせて頂きましたが、この中で賃貸に関して定期借地借家での貸し出しを書かせて頂きました。
借地借家法（しゃくちしゃっかほう、平成3年10月4日法律第90号）は、建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借（借地契約）と、建物の賃貸借（借家契約）について定めた法律であり、建物保護ニ関スル法律（明治42年5月1日法律第40号、建物保護法）・借地法（大正10年4月8日法律第49号）・借家法（大正10年4月8日法律第50号）は廃止された。借地借家法は、不動産の賃貸借契約における賃借人を保護する目的で制定された3法を統合したものです。
これをベースに、定期借地借家契約は契約期間の更新がない借地権であり、これにより様々な経済的要請に応えることができる柔軟な借地契約が可能となりました。
定期借地権のポイントは、
契約の更新がない
建物再建築後の期間延長がない
建物の買取請求がない
旧借地借家法では、借地人の生活する権利を保護するため、正当な理由のない限り借地契約は半永久的に更新を繰り返し、地主が土地利用を図りたいと思っても、自由に土地を活用することができませんでした。そのため、地主が土地を貸したがらなくなり、土地の流動化を阻害する一因ともなっていました。
自己が所有している未使用の土地は売るか貸すかしないと固定資産税を払うだけのもったいない資産になります。
定期借地(土地)契約は借地借家法の一部として平成４年８月に施行平成２０年に一部改正されました。定期借地で出店する事が多いショッピングセンターなどの契約は「借地借家法第２３条物件」と呼ばれており、存続期間が１０年以上２０年以内だったものが、１０年以上５０年以内に変更され利用されています。２３条は商業施設用で、居住用の建物には利用が出来ないため、住宅などに適用する定期借地権のは、同２２条に規定する「一般定期借地権」を使います。
この２２条は、その期間を法律で５０年以上と定めていて、貸主借主の合意があっても、その期間を短縮することは出来ません。５０年間貸し出すという不安があるものの、逆に通常の借地権とは違い再契約がないので必ず土地が自分の子ども、あるいは孫の世代に返ってくるという安心感もあります。定期借地権で土地を貸すと、借りた人がそこに建築をします。すると土地の評価が一気に下がります。「底地評価減」と言いますが、これは全国まちまちですが、平均的借地権割合５０％の全国的に一番多い地域では、３５％の減価が見込まれます。
つまりこれまで相続対策として、自分でアパート・マンションを建てて土地の評価減をわざと企てていたのが、定期借地権で貸し借り手が建築することによって、建築リスクをおわずに評価減、つまり相続税対策にもなります。
加えて契約時に一時金が入るので相続税納税資金にもなり、後は毎年固定資産税以上の地代も入ってきます。
さらに借主側は、契約時に一時金を、そして地代を毎月地主さんへ払いますが、土地購入の資金を一括で支払うのに比べて銀行からの借り入れは少なくなります。毎月の返済額も低くなりますので住宅負担の軽減、あるいは浮いた土地購入代金を建物のグレードアップに使用する事もできます。
定期借家権とは平成12年3月1日に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」により新たに制度化された定期借家権は、契約期間が満了するとその契約が終了し、借家が所有者に戻されるというものです。
定期借家の契約のポイントは
契約期間が満了すると、必ず借家契約が終了する
正当事由が不要である
立ち退き料が不要である
正当事由、立ち退き料などは、借家人を保護するための考え方ですが、それが家賃の高騰や賃貸住宅の狭さにつながっているという側面も否定できないので、良質な賃貸住宅の供給とその促進を図るために導入されたのが、定期借家権です。貸し主側の理解がえれればワープステイで古民家を借りるのならこの定期借家の契約がいいように思います。